Nel 2025 il capitale dei finanziamenti ipotecari sfiora i 139 miliardi di euro, in aumento del 27,4% rispetto all’anno precedente. Per capire quanto questa crescita riguardi l’acquisto di abitazioni occorre conoscere la destinazione delle somme. Un immobile può infatti garantire anche un prestito utilizzato per attività economiche estranee al mercato immobiliare.
I dati sono quelli del Rapporto mutui ipotecari dell’Agenzia delle entrate, curato dall’Osservatorio del mercato immobiliare e presentato da FiscoOggi nell’articolo del 28 luglio 2026. Le statistiche riguardano le operazioni del 2025: descrivono quindi quel periodo e non le condizioni del credito disponibili oggi.
Che cosa comprende il capitale finanziato
Il totale include operazioni relative a immobili residenziali, immobili non residenziali e terreni. Il suo perimetro è dunque più ampio di quello dei soli prestiti destinati a comprare casa.
Per chi cerca un’abitazione, la distinzione da tenere presente è quella tra il bene dato in garanzia e lo scopo del finanziamento. La presenza di un immobile nell’operazione non basta a stabilire come sia stato utilizzato il denaro. Questa informazione va cercata nella classificazione del rapporto dedicata all’impiego del capitale.
Anche per chi vende, l’aumento complessivo delle somme erogate non permette di quantificare automaticamente il denaro destinato alle compravendite abitative. Occorre esaminare le quote riferite alle diverse destinazioni.
Mercato A e mercato C: la destinazione delle somme
Il rapporto definisce "mercato A" il segmento in cui il finanziamento serve ad acquistare gli stessi immobili posti a garanzia del mutuo. A questo impiego va il 33% del capitale complessivamente finanziato. Gli atti residenziali costituiscono la componente nettamente prevalente del segmento.
Il "mercato C" comprende i capitali destinati ad attività economiche estranee al mercato immobiliare e assorbe il 52,9% del totale. In questo gruppo prevalgono gli atti non residenziali: la garanzia immobiliare sostiene quindi anche finanziamenti il cui scopo è diverso dall’acquisto di immobili.
Le percentuali indicano quote di capitale. Leggerle come percentuali delle compravendite abitative cambierebbe il significato dei dati. Allo stesso modo, la prevalenza degli atti residenziali nel mercato A riguarda quel segmento e non può essere estesa all’intero insieme delle operazioni osservate.
I tassi delle operazioni residenziali
Il tasso medio ponderato alla prima rata è del 4,12% per l’insieme delle operazioni analizzate. Per quelle residenziali scende al 3,35%, il valore più basso tra le tipologie descritte dalla fonte.
Chi esamina i dati in vista dell’acquisto di un’abitazione trova nel valore residenziale un riferimento più pertinente della media generale, che comprende operazioni differenti. Va però mantenuta la definizione precisa dell’indicatore: si tratta del tasso medio ponderato alla prima rata.
Questi valori statistici descrivono i finanziamenti esaminati. Non sono offerte per nuove richieste di mutuo e non determinano le condizioni che un singolo acquirente potrà ottenere.
Le durate dei finanziamenti
La durata media complessiva è di 15,8 anni, mentre per i mutui residenziali supera i 25 anni. Il valore generale è quindi poco rappresentativo della durata delle sole operazioni abitative.
La durata descrive l’orizzonte temporale del finanziamento, un’informazione diversa dalla destinazione del capitale. Nel leggere il rapporto per valutare le caratteristiche dei mutui residenziali, occorre riferire ciascun dato alla tipologia cui appartiene, senza attribuire al segmento abitativo le medie dell’intero mercato ipotecario.